Kako Kupiti Nekretninu Preko Firme U Srbiji

Kupovina stana preko firme u Srbiji je strateška odluka koja može značajno uticati na poslovanje. To važi za kupovinu bilo koje nekretnine koja će se koristiti u poslovne svrhe. Zato u nastavku sledi više detalja o tome kako kupiti nekretninu preko firme, počevši od zakonskih propisa kao što su porezi, administrativni, pravni i ekonomski aspekti.

Kada se poslovni prostor kupuje preko firme, bilo da je u pitanju stan ili lokal ili druga nepokretnost, to može imati velike prednosti. Isto tako nosi i određene rizike. Takođe, predvideli smo i određene rizike što pomaže da se proceni da li se kupovina stana ili poslovnog prostora preko firme isplati.

Kako kupiti nekretninu preko firme u Srbiji

Kao i kod svake strateške odluke, tako je i kod transakcija oko nekretnina. Da bi pravno lice imalo informacije o tome kako kupiti nekretninu preko firme u Srbiji, kako kupiti stan na firmu ili bilo koju drugu nepokretnost preko pravnog lica, treba dobro proceniti sve aspekte kupovine pre same transakcije. Pravni okvir, poreske obaveze i knjigovodstvene propise je izuzetno bitno sagledati i razumeti, kako bi bilo jasnije da li se kupovina stana u Srbiji preko firme isplati.

Kada se nepokretnost kupuje na firmu najčešće je to sa svrhom obezbeđivanja poslovnog prostora. Tj. u službi poslovanja. Nekretnina može biti stan za kancelariju ili drugu delatnost, lokal, manja ili veća proizvodna hala, stambeni objekat za potrebe stanovanja radnika ili smeštaja zaposlenih (uprave ili terenskih zaposlenih), više objedinjenih kancelarija, zgrada kao investiciono ulaganje, tj. kupovina bilo koje druge nekretnine.

Porez na kupovinu stana preko firme

Kada pravno lice (firma) kupuje nekretninu/stan u Srbiji, primenjuju se slična pravila oporezivanja kao za fizička lica. Međutim, postoje određene razlike:

• Kupovina stana na firmu PDV – kada se u Srbiji kupuje nov stan od investitora (novogradnja) firma plaća PDV porez od 10%. Porez na dodatu vrednost se plaća kada se kupuje poslovni prostor od pravnog lica, kao i kada je prodaja predmet PDV-a.
• Starogradnja i novogradnja – Kada pravno lice u Srbiji kupuje postojeći stan (starogradnja, bilo da je u pitanju vlasnik fizičko ili pravno lice) plaća se porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5%, od cene nekretnine, a na osnovu rešenja koje izdaje Poreska uprava. Tada se kao osnovica za obračun poreza koristi vrednost ugovorene kupoprodajne cene u trenutku nastanka poreske obaveze, pod uslovom je ona veća od tržišne vrednosti nepokretnosti. Međutim, ako je veća tržišna vrednost od ugovorene cene, Poreska uprava obračunava porez na veći iznos, odnosno na tržišnu vrednost.
• Porez na imovinu – Porez na imovinu se plaća za sve nepokretnosti u Republici Srbiji, na godišnjem nivou, jer su i firme obveznici ovog poreza. Svako pravno i fizičko lice koje je vlasnik neke nekretnine ili nepokretnosti, bilo da je rezident ili nerezident, kao i bez obzira na prebivalište, ima obavezu da plati porez na imovinu. Nepokretnost, odnosno stan koji se koristi u poslovne svrhe u Srbiji spada u imovnu pravnog lica, zbog čega se i plaća porez na imovinu.

Kada firma kupuje poslovni prostor, bilo da je u pitanju stan, lokal ili drugi objekat koji će se koristiti u za posao, oporezivanje se vrši kao za poslovni prostor, a ne kao za stambenu jedinicu. Razlog je taj što se radi o komercijalniom prostoru koji će se koristiti za obavljanje delatnosti, bez obzira što je to stan.

Kupovina stana preko firme ili poslovnog prostora – glavni koraci

Kada je kupac stana/nepokretnosti firma ili pravno lice, sa jedne strane to je veliki izazov za firmu kao kupca. Sa druge strane, izazov je i za poslovanje zbog pravilne knjigovodstvene evidencije. Zato je poznavanje zakonskih propisa, a za firme i angažovanje računovodstvene agencije najvažniji korak u postupku kupovine nekretnine na ime firme u Srbiji.

To ne znači nužno poznavanje napamet zakonskih propisa, već informisanje i upoznavanje sa svim aspektima kupovine nepokretnosti. Ovaj korak je bitno sprovesti pre nego što se uđe u sam process kupovine.

U nastavku smo taksativno naveli sve korake koje je bitno propratiti prilikom kupovine nekretnine preko firme. Pretežno se odnose na upoznavanje sa zakonskim propisima i na provere:

1. Nekretnina/stan mora biti uknjižena/uknjižen, odnosno upisana/upisan u katastru nepokretnosti. Provera vlasništva se utvrđuje vađenjem vlasničkog lista nepokretnosti.
2. Treba proveriti da li je stan “čist”, odnosno da li je stan predmet sudskog spora.
3. Ukoliko se nekretnina nalazi u nedovršenom stanju (zgrada u izgradnji, stanovi u izgradnji) poželjno je proveriti informacje o investitoru, odnosno o građevinskoj kompaniji koja izvodi radove ili koja je bila izvođač radova.
4. Mora se jasno odrediti namena korišćenja poslovnog prostora – da li će se u potpunosti koristiti za poslovnu delatnost ili će se delimično koristiti i za lične potrebe.

Kupvina nekretnine/stana na firmu troškovi

I različite troškove treba sagledati pre odluke o kupovini stana na ime firme, pogotovo ako je kupovina tog poslovnog prostora na kredit:

1. Ukoliko firma stan, odnosno poslovni prostor kupuje na kredit, potrebno je dobro raspitati se o svim mogućnostima oko dizanja kredita za pravna lica u vezi transakcija sa prometom nepokretnosti. Takođe, potrebno je dobro istražiti sve troškove banaka – kamate, takse, procene i ostale bankarske naknade. Takođe, treba istražiti koja je najpovoljnija kamata i u kojoj banci (da li fiksna, varijabilna ili kombinovana).
2. Postoje dodatni troškovi u vezi sa procenom i obradom kredita. Npr. naknada za obradu zahteva za kredit, izdavanje menice, izveštaj Kreditnog biroa, procena tržišne vrednosti nekretnine od strane licenciranog procenitelja, trošak Nacionalne korporacije za osiguranje kredita, dodatna osiguranja kod osiguravajućih kuća kao što su kasko osiguranje, zahtev za upis hipoteke.
3. Postoje i troškovi u vezi sa obezbeđenjem kredita: overa zaloga za hipoteku kod notara, upis hipoteke u katastar, list nepokretnosti i slično.
4. Ostali troškovi: advokatske usluge za izradu ugovora, overa kupoprodajnog ugovora kod notara, upis vlasništva u Katastar nepokretnosti, angažovanje agencije ili savetnika oko pomoći u vezi pribavljanja dozvola, oko kupoprodaje, procena, analiza ili pravnih i administrativnih poslova, ako postoje dodatni troškovi oko komunalnih i ekoloških taksi, oko zona ili oko parkinga i drugi troškovi.
5. Važno je dobro planiranje otplate kredita, tačnije rata kredita.
6. Troškovi oko održavanja, režijski troškovi – struja, grejanje, komunalni troškovi, osiguranje koje isto pada na teret firme.
7. Knjigovođa je potreba, jer se nekretnina, stan ili svaka nepokretnost upisuje u poslovne knjige i u bilans stanja kao imovina (osnovno sredstvo). Unosom imovine u firmu povećava se i osnovni kapital privrednog društva, a u Srbiji je najčešći oblik osnivanja privrednog društva DOO. Zato imovina sa računovodstvenog aspekta mora biti pravilno evidentirana i usklađena sa propisima, zbog čega je od izuzetnog značaja saradnja sa knjigovodstvenom agencijom.

Prednosti kupovine stana preko firme u poslovne svrhe

Odabir odgovarajućeg poslovnog prostora ima dugoročan uticaj na uspešnost poslovanja. Iz tog razloga, kupovina stana, lokala ili drugog poslovnog prostora preko firme u Srbiji, koji će zadovoljiti specifične potrebe može biti jako dobra odluka.

Konkretno, kada je reč o kupovini nekretnine na firmu,  kao što je stan (pri čemu uzimamo u obzir da je glavna svrha da se poslovna delatnost pravnog lica obavlja u tom prostoru), višestruke su prednosti:

• Udobnost i mogućnost prilagođavanja poslovnim potrebama (uređivanje) što doprinosi lepšem i komfornijem random ambijentu, prijatnijoj radnoj atmosferi, većoj motivaciji zaposlenih i boljoj produktivnosti.
• Lokacija, pogotovo ako se nekretnina nalazi u poslovnom ili prometnom delu grada, koji je u blizini drugih poslovnih subjekata ili institucija. To ujedno olakšava povezanost firme sa poslovnim partnerima, za koje je nekad blizina lokacije presudna. Klijentima je lakše da u prometnom ili poslovnom delu pronađu sedište firme, pogotovo ako su u pitanju kancelarijske delatnosti.
• Mogućnost renoviranja – sagledavanje realnih potreba kao što je podeljenost na više posebnih prostorija, ili open space ako je to koncept poslovanja firme, predviđanje mogućnosti proširenja i slično.
• Održavanje poslovnog prostora u vlasništvu je dugoročno isplativa investicija, jer se ne plaća zakup. Pored redovnih poreza, plaćaju se samo režije, kao što su energetski i komunalni troškovi.
• Stan kupljen preko firme povećava vrednost pravnog lica, što se može videti i prilikom procene vrednosti kapitala.
• Stan kupljen preko firme evidentira se u bilansu stanja kao imovina, a ne u bilansu uspeha kao trošak, jer imovina spada u osnovna sredstva. Na osnovu toga svake godine nastaje trošak amortizacije, što utiče na godišnje rashode i koristi se za umanjenje dobiti.

Kupovina poslovnog prosora preko firme rizici

Mnogi problemi se mogu javiti kada se kupuje poslovni prostor preko firme, što stvara rizike. Međutim oni nastaju kao posledica grešaka i uključuju sledeće:

• prostor koji se kupuje nije u skaldu sa namenom;
• nedovoljno istraživanje tržišta, samim tim odabir neodgovarajućeg poslovnog prostora;
• odabir neadekvatne lokacije;
• kupovina poslovnog prostora koji nema potencijal za proširenje, a biznis ima mogućnosti za rast i skaliranje;
• nedovoljna provera informacija o vlasniku nepokretnosti;
• neadekvatna provera dokumentacije poslovnog prostora (da li je prostor uknjižen, da li nema nikakvih urbanističkih problema, sporova, da li je moguća legalizacija ukoliko još uvek nije uknjižen, neupisana prava svojine i slično);
• loša procena troškova i neodrživo poslovanje;
• neusklađeno evidentiranje i knjiženje, kao i neadekvatno vođenje poslovne dokumentcije oko poslovnog prostora.

Poslovni prostor kupljen preko firme je bitno evidentirati kao osnovno sredstvo, a poreze ispravno obračunati kako bi poslovanje bilo usklađeno sa zakonom. Angažovanje knjigovodstvene agencije HLB TM DOO iz Beograda je od velikog značaja kako bi se izbegli problemi sa Poreskom upravom, a takođe i da bi se ispravno knjižila kupovina nekretnine kao osnovnog sredstva u firmi.

Za sve dodatne informacije o tome kako kupiti nekretninu preko firme u Srbiji ili stan, za konsultacije ili za knjigovodstvene usluge koje pružamo kontaktirajte nas.